kristian sekulic / Vetta / Getty Images
כאשר עליכם למכור את תכולת הבית עקב צמצום, גירושין או מותו של אדם אהוב, קיום מכירת אחוזה הוא בדרך כלל האפשרות היעילה ביותר.
למרות שאתה יכול לארגן מכירת נדל"ן בכוחות עצמך, שכירת חברת מכירת נדל"ן (או מפרק עזבון) חוסכת לך זמן ולחץ. זה עשוי אפילו לגרום לך לרווחיות רבה יותר - גם לאחר שתשלם את דמי המפרק. אבל, אל תמהרו לחתום על חוזה. להלן שאלות חשובות שיש לשאול לפני שאתה שוכר פרו למכירת נכס:
אילו שירותים אתם מספקים?
התשובה לכך אינה מובנת מאליה כמו שאתה חושב, אז פרק אותה ושאל שאלות ספציפיות:
- האם הם ממיינים, מנקים, מתמחרים ומביאים את הסחורה? האם הם מספקים טבלאות ומארזי תצוגה?
- האם הם דואגים לפרסום וכל האישור הנדרש? כמה עובדים הם מספקים, ומה עושים אותם עובדים? אם החוקים המקומיים מחייבים מס מכירות, האם הם עוקבים אחריהם ומוודאים שהוא ישולם?
- האם הם מנקים ומנקים את הנכס לאחר סיום מכירת האחוזה?
מה ואיך אתה גובה תשלום?
אל תסתפק בשום חברת מכירת נדל"ן מבלי להבין מה ואיך הם גובים. שיטות נפוצות כוללות:
- אחוז המכירות הגולמיות
- מחיר אחיד
- שער קבוע בתוספת אחוז מהמכירות
- מינימום או אחוז מהמכירות, הגבוה מביניהם
עם זאת, הם גובים, האם השיטה הזו כוללת הכל? האם זה מכסה היתרים, עלויות פרסום ודמי עיבוד כרטיסי אשראי? האם הם גובים תשלום נוסף עבור שירותים אופציונליים כמו פינוי מוצרים שלא נמכרו? לבסוף, שאל אם אתה נדרש לשלם פיקדון.
כיצד אתה קובע מחירים בסחורה?
תמחור הסחורה באופן הולם הוא אחד השירותים החשובים ביותר שפרו מכירת אחוזה אמור לספק.
- שאל אם מישהו בחברה הוא שמאי מקצועי. בין שהתשובה היא כן או לא, שאלו על תחומי התמחות התמחור.
- כיצד מפרק המפרק מחירים ופריטי מחקר מחוץ למומחיותם? האם הם מסתמכים על מדריכי מחירים? סיימת חיפושים אחר פריטים באיביי או באתרי מכירות מקוונים אחרים? האם הם שוכרים שמאי עבור פריטים לא ידועים בעלי ערך פוטנציאלי?
האם אתה מבוטח? מה מכסה הביטוח?
עליכם לדעת אם מפרק העיזבון נושא ביטוח המכסה את מכירתכם. אם כן, האם אתה מכוסה אם:
- הבית נשדד בשליטת החברה
- הסחורה נגנבת במהלך המכירה
- קונה מחליק ונופל במהלך המכירה
- קונה נפצע מסחורה פגומה לאחר שהביא אותו הביתה
- עובד נפצע בהעמסת סחורה במכונית של קונה
- עובד נזק לרכב של קונה בעת העמסת סחורה
האם אתה ערובה?
האם הם ירכשו איגרת חוב להגן על ההפסדים שלך אם החברה לא תעמוד כמוסכם?
כיצד תשמרו על רכוש מאובטח?
- אילו אמצעי זהירות נוקטת חברת מכירת הנכסים כדי להגן על המקום ועל הסחורה?
- האם הם שוכרים אנשי אבטחה כדי לסייר בחדרים אחדים, מבנייני חוץ ודלת היציאה? כיצד הם מטפלים בשליטה על קהל? האם הם מגבילים את מספר הקונים המותר בפנים בכל זמן נתון? האם הם אוסרים על קונים להיכנס עם תיקים ותרמילים גדולים כדי להגביל את החוף?
מתי ואיך מוזלים את הסחורה?
- האם החברה מאפשרת לקונים להתמודד עם מחירים נמוכים יותר מההתחלה? או אי פעם? אם כן, האם הם מורידים עד אחוז מסוים ממחיר התג? או שהם מתקשרים אליך, הבעלים, עם הצעות?
- אם חברת מכירת הנכסים לא מתירה להתמקח, האם הם מציעים הנחות מתוזמנות? למשל, עם מכירה של יומיים, הם עשויים לומר שלא יהיו הנחות ביום הראשון, 25 אחוז הנחה משעה 9 בבוקר עד הצהריים ביום השני, ואז 50 אחוז הנחה מהצהריים עד שיסגרו.
- הנחות מתוזמנות בדרך כלל הגיוניות ביותר למכירת אחוזות. אתה לא מוריד מחירים ברגע שהמכירה מתחילה - ואתה לא קושר עובדים עם משא ומתן מתמיד. בנוסף, הצעת ההנחות הגדולות בשעות האחרונות של המכירה מעודדת את הקונים לחזור.
האם אתה מרשה לעצמך או לצוות שלך לבצע רכישות?
- זה ניגוד אינטרסים לרכוש את הסחורה ששכרתם למחיר ולמכור. אפילו אם החברה כנה בקפידה, היא נותנת לך סיבה לפקפק - במיוחד אם הם קונים כדי למכור מחדש ברשת או בשוק פשפשים או קניון עתיק.
- איך אתה יודע שהם לא קובעים את המחירים נמוכים מדי על דברים שהם רוצים? איך אתה יודע שהם לא מפנים דברים עד שההנחות הגדולות מוצעות בסוף המכירה? אם הם גם מפנים את השאריות לאחר מכירת האחוזה שלך, איך אתה יכול להיות בטוח שהם יוציאו את הדברים האלה במהלך המכירה בכלל?
האם אתה מאפשר למישהו לקנות לפני שמכירה מתחילה?
- אם החברה אכן קונה ממכירות האחוזה שלה, האם הם רשאים לרכוש לפני תחילת המכירה?
- מה עם סוחרים? האם הם מקבלים את המבט הראשון? אם כן, איך אתה יכול להיות בטוח שהם לא שותפים עם מפרק האחוזה בתא בקניון עתיק?
- מה אם קונה פוטנציאלי נופל על משהו שהיא רואה באחת מתמונות הפרסום שלך? האם היא יכולה לקנות את זה עכשיו, כך שאף אחד אחר לא יצליח להגיע אליו קודם?
- מה עם חבר או קרוב משפחה שלך? בואו נגיד שבן דודיך מחליט שהוא רוצה לקבל את שולחן האוכל שלך? האם הוא יכול לקנות אותו מוקדם אם ישלם מחיר מלא?
מתי תזמן את מכירת האחוזה שלי?
יש חברות שמכירות נדל"ן מוזמנות חודשים מראש. אם חברה לא יכולה להגיע אליך במשך שלושה חודשים ואתה צריך שהרכוש יהיה ריק באחד, המשך למפרק הבא ברשימה שלך.
מה קורה לפני המכירה וכמה זמן לוקח?
מכירת נדל"ן דורשת הרבה הכנות, כולל זמן למיון, לתמחור ולביצוע. כמה זמן תצטרך החברה לעשות את כל זה? מה עוד הם יצטרכו לעשות? הם יצטרכו גישה לבית, אך האם הם זקוקים לגישה בלעדית? זו כנראה לא בעיה אם אתה מפסל את עזבונו של אדם שנפטר, אבל מה אם זו המכירה שלך ואתה עדיין גר שם? תצטרך לצאת? מתי?
מה אתה מחייב אותי לעשות?
- האם חברת מכירת הנכסים מחייבת אותך להעביר את כל הסחורה שאינך מוכר מהבית לפני הפתיחה הראשונית? או, האם זה בסדר אם אתה מציין את הסחורה שלא נכללה? מה דעתך אם תעביר את הכל לחדר אחד ותעשה את החדר מחוץ לתחום במהלך המכירה?
- האם אתה אחראי להעברת סחורה מעליית הגג, המרתפים והבניינים החיצוניים לחלק המרכזי של הבית לפני הכנה? האם צריך לנקות את הבית או הסחורה?
- האם החברה מצפה שתתקשר בזמן ההכנה כדי לענות על שאלות? האם הם יתקשרו אליך לגבי הצעות במהלך המכירה?
- מה עוד הם מצפים שתעשה?
כיצד תפרסם את מכירת הנכסים שלי?
- כיצד מתכננת חברת מכירת הנכסים לפרסם את האירוע שלכם? האם הם יצלמו הרבה תמונות ופרסמו את האירוע שלכם באתרי ספריות גדולים למכירת נכסים?
- האם הם משתמשים ברשימת דוא"ל ובמדיה החברתית?
- האם הם יפרסמו מודעות דרושים בעיתונים המקומיים וב- Craigslist? האם הם יפרסמו מודעות גדולות יותר גם בעיתונים?
האם יש עונש לשלוף פריט מהמכירה?
מה קורה אם תשנה את דעתך לגבי מכירת פריט או שניים? זה הדברים שלך, כך שתוכל לעשות מה שאתה רוצה, נכון? אולי לא. כמה חברות למכירת נדל"ן גורמות לך לשלם קנס בגין משיכת פריט לאחר הפתיחה הראשונית. אחרי הכל, אם משלמים להם אחוזים, הסרת סחורה פירושה צמצום הרווח של החברה.
איך אתה מתייחס לסחורה וכסף לאחר המכירה?
חברות מכירה מסוימות של אחוזות עוסקות במלאי כתוב ובודקות פריטים בזמן שהם מוכרים, יחד עם מחיר המכירה. כמה חברות מצליחות ובעלות מוניטין לא עושות דבר כזה מכיוון שהן יצטרכו להעסיק צוות עובדים נוסף לתשלום ולגבות ממך יותר.
האם אתה זקוק להוכחה זו של התנהלות הוגנת לשקט הנפשי שלך? לחלופין, אם אתה מפר את העיזבון של מישהו אחר, אתה זקוק למידע זה לצורך מיסי העיזבון?
מתי וכיצד משלמת לי חברת מכירת הנכסים?
- מתי תקבל את חלקך ממכירת האחוזה? בסוף כל יום מכירה? ברגע שמכרז האחוזה מסתיים רשמית? תוך 30 יום ממועד המכירה הסופי?
- כמו כן, האם הם מתכננים לשלם לך בשיק או במזומן?
האם אני רשאי להשתתף במכירת האחוזה?
מוכרים קשורים רגשית הם לעתים רחוקות מוכרים יעילים. בדומה לסוכני נדל"ן, מפרשי נדל"ן מעדיפים בדרך כלל שהבעלים יתרחקו במהלך המכירה. חלקם אפילו כותבים את זה לחוזה.
מה קורה לאחר המכירה?
- בסיום המכירה, מה קורה?
- האם הם מניחים את החפצים שלך על הרצפה כשהם אורזים ארונות תצוגה ושולחנות? האם הם נועלים ומשאירים אותך עם הבלגן? או האם הם מפנים את החומר שלא נמכר ומנקים את הבית? האם הם לוקחים את שאריות הדברים כדי לשמור או לתרום? או, האם הם ממקמים את זה בחנות משלוחים?
יתכן והכל תלוי בשירותים האופציונליים שבחרת משאלות אחת ושתי.
האם אתה יכול לתת המלצות?
בקש מהחברות שאתה מראיין לקבל הפניות של לקוחות קודמים למכירת נדל"ן.
- האם הם יכולים לספק מידע ליצירת קשר כדי שתוכל לבדוק? או שמא מכתבי עיון כל מה שאתה מקבל?
מתי והיכן מכירות האחוזות הקרובות שלך?
קבל רשימה של מכירות נדל"ן צפויים שאורגנו על ידי כל חברה שאתה מראיין והשתתף בהן. גשו למכירות קצת לפני שהן מתחילות. תשמח אם תצטרך לחכות בתור. פירוש הדבר שחברה עשתה את עבודתה בפרסום האירוע - וכי היא רצינית באבטחה במהלך העומס לפתיחה. כשאתה בכל מכירה, רשום הערות:
- האם יש מספיק עובדים בהישג יד?
- האם הסחורה מבוימת בצורה מסודרת ומושכת?
- האם אתה רואה בדיקת אבטחה בחדרי שינה, חדרי אמבטיה ואזורים אחרים שאינם נראים משולחן הקופות?
השתתפות במכירות עיזבון היא כיצד תגלה כיצד כל חברה מתפקדת.
האם החוזה יכלול את כל מה ששאלתי?
לאחר שתמצא חברה עם תשובות שאתה אוהב, וודא שהיא מפרטת את הדברים שדיברת עליהם בחוזה. אם החברה לא מתקשרת חוזים בכתב, מצא מישהו אחר. חברה בעלת מוניטין רוצה שגם חוזה יגן על עצמו מפניכם.